Besoin d'aide sur un devoir

Bonsoir à tous,
J'ai un devoir à rendre car je prépare l'examen de clerc par correpondance et j'avoue que celui là j'ai un peu de mal et c'est le dernier (ouf !) voilà :
Un couple a signé une promesse de vente avec une dame veuve. Les époux ont besoin de 400 000 € pour financer cet achat de 650 000 €. La banque demande une subrogation dans le privilège de vendeur ainsi qu'un PPD en garantie du prêt qu'elle est prête à leur consentir. L'immeuble objet de la vente est actuellement grevé d'une hypo conventionnelle pour 1,5 millions de francs.
Voici les questions :
1°) Formalités préalables afin que les conditions de la banque puissent être accomplies.
(Donc à part un état HF et un courrier à la banque pour avoir le solde restant du je ne vois pas quoi d'autre)
2°) Clauses indispensables à la prise des garanties demandées par la banque, à leur conservation, puis à leur mainlevées.
(Alors là j'ai un peu de mal avec les subrogations, je ne comprends pas pourquoi c'est parfois l'acquéreur parfois le vendeur qui subroge la banque)
Merci à ceux qui auront envie de m'aider car à l'Etude je n'ai trouvé personne.
Cordialement

Cher FANFAN,
Voici quelques indications pour préparer ta réponse :
1/ Dans la mesure où le solde de la créance garantie par l'hypothèque conventionnelle d'un montant initial de 1,5 millions de francs (soit 228.673,53 €) peut être remboursé par anticipation par la dame veuve venderesse, à l'aide du prix de la vente s'élevant à 650.000,00 € il faut s'assurer auprès du bénéficiaire de ladite hypothèque conventionnelle qu'il acceptera de donner mainlevée définitive de son HC contre son remboursement anticipé. S'il apparaît une difficulté avec le créancier bénéficiaire de cette HC, mieux vaut prévoir dans l'acte de vente, la constitution d'un tiers détenteur avec consignation entre ses mains d'une partie suffisante du prix de vente et mission de parvenir à la mainlevée.
2/ Concernant les paiements par subrogation, je t'invite à prendre bonne connaissance des articles 1250 et 1251 du code civil. A leur lecture tu devrais enfin comprendre comment ça fonctionne... car c'est très basique.
J'espère t'avoir aidé à l'aide de mes souvenirs de clerc rédacteur que je ne suis plus depuis 1991.
Bien cordialement.

heu... tu fais quoi alors RWM

Merci à RWM mais j'avoue que je suis un peu comme clerette
Au niveau des formalités préalables: état, courrier à la banque et c'est tout ?
Et au niveau des clauses : Subrogation PPD et PV + ???
Si vous pouvez encore m'aider un peu.........
Quant aux subrogations j'ai bien consulté les articles du CV mais......
Bonne soirée
Cordialement

Chère Clérette,
Ce que je fais ? Du droit des affaires, du droit social et du management notarial car le notariat ce n'est pas forcément que de l'immobilier ! Ca te convient ?

Chère Fanfan,
Avec quel ouvrage de droit notarial travailles-tu pour préparer tes devoirs? Bien cordialement.

Bonjour FANFAN

Le sujet que tu soumets est comme le disais basique et sans difficultés particulières... pour des gens expérimentés bien sur. Il faut bien commencer par quelque chose.

Sans pour autant de donner des réponses toutes faites, je peux t'apporter quelques précisions :

- l'hypothèque grvant l'immeuble a été prise pour un montant total de 1.5 million de francs, soit 228.673,53 euros. La première chose à voir est donc de demander au bénéficiaire de cette garantie le montant restant dû sur la créance (et ce n'est pas obligatoirement une banque, erreur que commettent beaucoup d'étudiants dans les copies !),
A priori, le prix sera suffisant pour rembourser la totalité de la créance, sauf si ton état hypothécaire révèle d'autres inscriptions.

Par conséquent, le créancier te donnera l'accord pour la mainlevée (cf réforme des sûretés et de la radiation des hypos et privilèges). A défaut, envisager une radiation judiciaire.
On évacue en même temps le problème de la purge des hypothèques (sujet très fréquemment abordé dans ce type d'exercice).

- s'agissant des garanties, rien de très complexe non plus :
La banque demande un PPD donc sur 400.000 (montant du prêt) : il suffit de respecter les conditions du PPD (promesse d'emploi, déclaration d'origine des deniers, prêt et quittance authentique),
Pour la subrogation, le vendeur pourra subroger la banque dans ses droits, effectivement en fonction des articles 1250 et 1251 du code civil.
Le vendeur étant intégralement, payé, il peut subroger la banque dans ses droits (action résolutoire et privilège de vendeur).

Tu auras ainsi de bonnes pistes. Mais un conseil à respecter : achète les Morin (4 tomes à environ 90 euros pièce malheureusement). Tu auras tous les meilleurs exercices pour appendre !

Bonne continuation.

Merci pour vos réponses malgré ma question basique.
Je m'y mets dès ce soir. Je pense que cela sera plus facile.
En ce qui concerne la doc je n'en ai pas énormément et l'étude non plus car c'est une annexe. Mais je m'accroche.
Merci
Cordialement

Chère FANFAN,
En résumé c'est quoi exactement ta doc? Autrefois, l'Ecole de Notariat par correspondance ou les Cours Serge NAULT nous donnait une liste d'ouvrages à consulter afin de pouvoir effectuer nos devoirs écrits. Ce n'est plus le cas aujourd'hui? Bizarre, bizarre... Bien cordialement.

En fait l'école de notariat par correspondance nous donne des fascicules qui sont au nombre de 18 (La famille, les personnes, les obligations, régimes matrimoniaux, successions, droit public, commercial, fiscal, déonto, la vente, les suretés, ....). Ces fascicules sont plus ou moins bien fait et ne sont qu'un support de travail et le résumé du programme.
Heureusement que nous avons 10 journées à l'école de notariat sur l'année. C'est peu mais c'est quand même la meilleure formation à mon avis et bien sur le concret à l'étude mais je n'y vois pas tout les cas, c'est une étude rurale et annexe.
Voilà, je suis maintenant dans la dernière ligne droite...
Cordialement

Chère FANFAN,
Sans un bon ouvrage de droit notarial de référence, il me semble très difficile de pouvoir suivre correctement une formation par correspondance digne de ce nom.
Pour ma part, et depuis 1964, j'utilise le Manuel de droit pratique ROULOIS en quatre volumes avec mises à jour trimestrielles sur abonnement, édité par LexisNexis JurisClasseur. Tu dois pouvoir obtenir des renseignements sur le coût de cet ouvrage (entre 100 et 150 € je crois) sur le site www.lexisnexis.fr Bien cordialement